거래 계획 개발

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아파트 폭우 집중호우 휴가철 하락 전세대란

수도권 매매ㆍ전세 모두 하락

휴가철ㆍ집중호우 영향으로 거래시장 더 한산
250만호+α 주택공급대책, 규제 완화에 주목

서울과 경기ㆍ인천, 신도시의 아파트 매매ㆍ전세가격 변동률이 모두 하락했다. 여름 휴가철과 집중호우 등의 영향으로 거래시장이 더 위축됐다. 용산국제업무지구 개발 계획 발표로 지난주 올랐던 용산이 금주 보합(0.00%)으로 전환됐고, 가격 상승을 견인했던 강남과 서초의 약세가 이어지면서 금주 서울 아파트값이 다시 하락으로 돌아섰다. 8월 임대차 계약갱신청구권 시행 2년을 앞두고 ‘전세대란’ 우려가 제기됐지만, 금주 수도권 전세시장은 하락폭이 더 커졌다. 계절적 비수기로 수요 움직임이 크지 않은 데다, 갱신계약 위주로 거래가 이어진 영향이다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.02% 떨어져 다시 하락 전환했다. 재건축이 0.01% 하락했고, 일반 아파트도 0.02% 내렸다. 신도시와 경기ㆍ인천도 각각 0.01%, 0.02% 하락했다.

전세시장은 여름 비수기로 수요가 줄면서 서울(-0.02%), 신도시(-0.01%), 경기ㆍ인천(-0.01%) 모두 떨어졌다.

[매매]
서울은 기준금리 인상과 경기침체 우려, 여름 비수기와 집중호우 등의 영향이 겹치면서 거래시장이 더 한산해졌다. 이 영향으로 금주 서울 아파트값은 25개 구 중에서 상승한 곳이 한 곳도 없었다. 지역별로는 ▼관악(-0.22%) ▼강동(-0.08%) ▼광진(-0.05%) ▼금천(-0.04%) ▼강남(-0.02%) ▼동대문(-0.02%) 등이 떨어졌다. 관악은 관악드림타운, 두산, 성현동아 등 대규모 단지가 거래 부진으로 500만원-2,000만원 하락했다. 강동 역시 단지 규모가 큰 고덕래미안힐스테이트가 1,500만원-2,500만원 하락했다. 광진은 금호베스트빌, 광장현대8단지 등이 1,500만원-4,000만원 내렸고, 금천은 시흥동 시흥베르빌, 독산동 롯데캐슬골드파크1차가 500만원-1,500만원 떨어졌다.

신도시는 ▼광교(-0.07%) ▼산본(-0.02%)이 하락했고, △중동(0.02%)이 상승했다. 이외 지역은 보합(0.00%)을 기록했다. 광교는 수원시 이의동 광교자연앤자이1~3단지, 광교오드카운티, 원천동 광교두산위브 등이 250만원-2,500만원 떨어졌고, 산본은 산본동 장미삼성이 500만원 정도 하락했다. 반면 중동은 중동 은하효성, 은하대우, 은하쌍용 등이 500만원-1,000만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 ▼수원(-0.07%) ▼안양(-0.06%) ▼고양(-0.04%) ▼김포(-0.03%) ▼용인(-0.03%) ▼화성(-0.03%) 등이 하락했다. 매탄동 주공그린빌5단지, 우만동 신성미소지움, 조원동 광교산스위첸, 영통동 벽적골주공9단지 등이 500만원-1,500만원 떨어졌다. 안양은 호계동 평촌더샵아이파크, 영풍, 안양동 주공뜨란채, 안양동 삼성래미안 등이 250만원-1,000만원 내렸다. 고양은 화정동 달빛1단지경남, 옥빛14단지부영, 탄현동 탄현4단지건영, 동산동 동산마을22단지호반베르디움 등이 500만원-1,000만원 하락했다.

[전세]
서울은 ▼금천(-0.23%) ▼관악(-0.16%) ▼광진(-0.16%) ▼서초(-0.07%) ▼강동(-0.06%) ▼구로(-0.04%) 등이 떨어졌고, △영등포(0.01%)가 올랐다. 금천은 독산동 롯데캐슬골드파크1차가 1,000-2,000만원 내렸고, 관악은 봉천동 위버폴리스, 관악드림타운이 1,000만원-2,500만원 하락했다. 광진은 광장동 금호베스트빌, 자양동 자양현대3차, 경남 등이 500만원-5,000만원 떨어졌다.

신도시는 ▼중동(-0.08%) ▼판교(-0.07%) ▼평촌(-0.04%)이 떨어졌고 △일산(0.01%)이 올랐다. 중동은 상동 한아름삼환, 중동 연화대원, 연화쌍용이 250만원-1,000만원 내렸다. 판교는 백현동 백현마을6단지, 백현마을9단지 등이 500만원-1,000만원 하락했다. 평촌은 호계동 무궁화건영, 무궁화태영, 비산동 은하수신성이 250만원-1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▼부천(-0.05%) ▼수원(-0.05%) ▼고양(-0.04%) ▼김포(-0.02%) ▼의정부(-0.02%) 등이 하락했고, △군포(0.08%) △안성(0.07%) △이천(0.02%)이 상승했다. 부천은 상동 써미트빌, 진달래효성이 500만원-1,000만원 내렸고, 수원은 권선동 신명, 권선SK뷰, 영통동 청명삼익, 금곡동 호반베르디움더센트럴 등이 250만원-1,000만원 떨어졌다. 고양은 탄현동 탄현4단지건영, 화정동 달빛1단지경남, 동산동 동산마을22단지호반베르디움 등이 500만원-1,000만원 하락했다.

지난 9일 발표 예정이었던 "250만호+α 주택공급대책"이 폭우 영향으로 다음 주로 연기됐다. 민간 참여를 확대해 서울과 수도권에 주택 공급을 집중적으로 늘린다는 계획이다. 이를 위해 재건축초과이익환수제 완화와 안전진단기준 완화 등의 내용이 담길 것으로 예상된다. 다음 주 발표될 주택공급대책은 향후 5년간의 부동산 정책의 성패를 가늠할 수 있는 잣대가 될 것으로 예상된다. 다만, 공급 대책이 현실화되기까지는 해결해야할 문제가 적지 않다. 건설 원자잿값 상승과 경기침체 우려, 여소야대 상황에서 법률 개정 등 넘어야 할 산이 많다. 아울러 새 정부가 발표할 첫 공급대책에는 단순 주택 공급 계획이 아닌 단계적인 공급 계획과 함께 구체적인 실현 방안도 함께 담겨야 시장에 주는 메시지가 더 클 것으로 보인다.

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광주 복합쇼핑몰 주변 부동산, 거래 활성화 가능할까

[‘光州’가 들썩인다③] 희비 엇갈리는 부동산 시장
‘더블 몰세권’ 기대 광천동, “규제 풀려야 거래 늘 것”
어등산 관광단지 인근, “쇼핑몰·평동개발에 문의 늘어”

어등산 관광단지 내 어등산CC에서 내려다 본 광주 시내 모습. [사진 민보름 기자]

“코스트코나 명품관을 이용하기 위해 대전까지 방문하는 분들이 많을 정도로 광주시민들은 소비에 목말라 있다. 대형 쇼핑몰 유치는 주변 지역에 그 자체로 ‘메가 급’ 호재다.” 광주 소재 A공인중개사무소 대표가 말했다.

8월 마지막 주 주말 [이코노미스트]가 찾은 광주 부동산 현장은 아직 조용한 한편 기대감이 느껴지는 분위기였다. 지난 대선 이후 광주 복합쇼핑몰 이슈가 불거지고 최근 유통 대기업들이 자사가 낙점한 유력 후보지를 공개하면서 수혜지로 꼽히는 지역에선 매물과 시세를 알아보는 문의가 다소 증가했기 때문이다.

특히 ‘신세계백화점 광주점’과 ‘더 현대 광주’ 사이 ‘더블 몰세권(쇼핑몰 인근 입지를 나타내는 말)’을 노리는 광천동 일대가 대표적인 수혜지역으로 떠오르고 있다. 동시에 신세계프라퍼티의 스타필드 후보지인 어등산 관광단지 주변에는 산업단지뿐 아니라 선운지구 등 주거단지 역시 자리하고 있다.

그러나 늘어난 관심과 문의만큼 아직은 부동산 거래가 거래 계획 개발 활발해지지 않은 모습이다. 최근 금리가 오른 데다 2020년 12월 18일 광주 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제와 전매제한 등이 여전히 적용되고 있기 때문이다. 지역 부동산에선 대형 호재에 걸맞은 거래활성화를 위한 조건으로 ‘규제지역 해제’가 필요하다는 입장이다.

시세 높은 광주 핵심지역, 대출규제가 변수

광주종합버스터미널(유스퀘어)이 위치한 서구 광천동은 버스가 주류인 광주 대중교통의 허브이자 상권 중심이기도 하다. 인근 도로는 매주 주말마다 버스터미널과 신세계백화점 등 주변 시설을 이용하려는 차량들로 장사진을 이룬다. 버스터미널과 백화점부터 북쪽 지역은 광천동, 맞은편 이마트부터 남쪽 지역은 화정동에 속한다.

두 지역은 몇 년 새 재개발, 재건축이 활발히 진행되며 주거선호지역으로 부상하고 있다. 특히 노후 주택가가 즐비했던 광천동은 새 아파트 시세가 가파르게 오르고 광천동 재개발사업이 궤도에 오르면서 ‘신흥 부촌’으로 부상할 가능성이 커지고 있다. 48층에 달하는 초고층 주상복합 ‘호반써밋 광주’는 전용면적 84㎡타입 호가가 평균 9억원 선에 형성돼 있다. 광주광역시 소재 아파트로선 상당히 고가다.

인근 부동산에선 인접한 광천동 재개발이 향후 호반써밋 광주 시세를 가뿐히 넘을 것으로 보고 있다. 광천동 재개발 구역은 입주시기가 되면 호반써밋보다 신축이 되는 데다 현대건설이 광주에서 유일하게 하이엔드 브랜드 디에이치(THE H)를 적용하는 등 광주를 거래 계획 개발 대표하는 고급단지가 될 예정이다.

현대백화점그룹과 신세계그룹의 최근 발표는 광천동 부동산에 날개를 단 격이다. 현대백화점그룹이 미래형 문화복합몰 ‘더 현대 광주’ 자리로 낙점한 옛 전남방직·일신방직 부지(약 31만㎡)가 있는 북구 임동은 광천동 동쪽 인근에 자리한다. 뒤이어 신세계백화점은 기존 광주점을 맞은 편 이마트 부지까지 확장 리뉴얼하겠다고 발표한 바 있다. 모두 광천동에서 도보이용이 가능한 거리다. 한 광주지역 부동산 투자자는 “광천동 일대는 교통체증이 워낙 심한 곳이라 집에서 쇼핑몰까지 도보이용이 가능하다는 것 자체가 인근 주민에게 큰 메리트가 될 수 있다”고 말했다.

문의 증가한 선운지구, 시세 상승은 시기상조

하지만 연이은 호재에도 전국을 덮친 부동산 침체 바람은 광천동 역시 피해가지 못하고 있다. 올해 들어 제자리걸음인 시세나 거래량도 답보 상태다. 8월 30일 기준 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 8월 들어 광천동에선 호반써밋 광주 전용면적 84㎡타입 1건 외에 다가구·연립 포함 주택 매매거래가 없었다. 아파트는 물론 입주권이 나오는 재개발 매물 매수인도 등장하지 않았다는 뜻이다.

광천동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 “(광천동이) 워낙 잘나가는 지역인 데다 복합쇼핑몰 호재가 터지며 잠겼던 문의가 다소 증가한 것은 사실이나 실제 거래로 이어지진 않고 있다”면서 “통상 재개발 투자자들은 대출을 많이 끼고 들어오게 되는데 DSR규제 등으로 쉽게 접근하지 못하는 분위기”하고 설명했다. 인근 다른 부동산 관계자 역시 “복합몰 호재도 좋지만 광주가 조정대상지역에서 해제돼야 개발 호재가 거래활성화에 영향을 끼칠 수 있을 것”이라고 말했다.

신세계프라퍼티가 호남권 최초로 스타필드 조성 계획을 세우고 있는 어등산 관광단지 인근 부동산 역시 마찬가지다. 어등산 관광단지는 거리상 산정공공주택지구와 선운지구가 가까운 편이다. 이들 지역 아파트 단지는 비교적 시 외곽에 위치해 신축임에도 수완지구 등 광주 내 주거선호지역에 비해 시세가 저렴하다.

선운지구 소재 한 공인중개사무소 관계자는 “인근 평동 개발과 복합 쇼핑몰 호재가 있는 인근지역 부동산에 대한 문의는 들어오는 편”이라면서도 “조정지역 규제가 안 풀린 데다 어등산 개발은 물론 복합 쇼핑몰 유치도 이미 엎어진 적이 있다 보니 구체적인 계획이 나올 때까지 눈에 띄는 시장 움직임은 없어 보인다”라고 밝혔다.

민보름 기자 [email protected]

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토지거래허가

토지거래허가제도는 투기우려지역에 대한 토지거래허가구역지정을 통해 이루어지며
허가구역 내에서 토지를 거래하고자 할 때에는 규정된 방법에 따라 시장·군수 ·구청장의 허가 를 받아야 합니다.
국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여
토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 에 대하여는
5년 이내 의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 할 수 있습니다. [네이버 지식백과]








허가구역 지정 과 관련된 내용에 대해
지금부터 설명해드리겠습니다.

① 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역

② 법령의 제정·개정 거래 계획 개발 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
③ 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역
④ 그 밖에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히
투기가 성행할 우려가 있다고 인정 하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역

거래 계획 개발

용적률 거래제도 / 개발권 양도제도TDR


우리나라 토지이용규제의 근간은 용도지역제(지역·지구제)라 할 수 있습니다. 미국도 용도지역제를 근간으로 하여 토지이용을 규제하고 있습니다. 이런 점에서 우리나라의 토지이용규제와 미국의 토지이용규제가 비슷하다고 할 수 있는데요. 용도지역제의 가장 큰 흠은 경직성입니다. 일단 한 번 용도지역이 결정되면 현상유지 위주로 토지이용행위를 규제하는데 치우치기 때문에 현실여건의 변화에 신속하게 대응하지 못한다는 것입니다. 한 번 결정되면 그대로만 따라야 하는 것이죠. 그래서 용도지역제는 국토의 효율적인 이용을 능동적으로 유도하지 못한다는 비판을 받고 있습니다.

용도지역제의 또 한가지 큰 문제는 경직된 제도의 운영으로 우발이익과 우발손실을 발생시켜 심각한 형평의 문제를 초래하고 있다는 점입니다. 아무리 토지이용규제의 취지가 좋은들 우발이익과 우발손실을 초래한다면 현실적으로 그 취지를 살리기가 어렵습니다.

"토지이용을 규제하는 용도지역제" by loveCUK

형평의 논리로 인하여 국토의 효율적 이용이 제한되는 딜레마에 빠지게 되는데요, 미국에서는 오래전부터 TDR(Transferable Development Rights)로 불리는 개발권양도제도를 도입하여 실시하고 있습니다. 영국이나 미국과 같은 자본주의 선진국에서는 토지의 소유권과 개발권이 분리되어 왔습니다. 개발권양도제도란 쉽게 말해서 토지소유자가 행사할 수 있는 토지의 개발권을 특정 지역에서 행사하지 못하게 하는 대신 다른 지역에서 행사할 수 있도록 허용하는 제도를 말합니다. 미국은 우리나라의 그린벨트와 같이 토지이용규제가 엄격한 지역을 계속 늘려가고 있는데요, 이 경우 토지이용규제를 받는 지역의 토지소유자가 입는 재산상의 손실을 다른 지역의 개발이익으로 보상하는 방법인 것입니다.

Department of City Planning in New York city

어떤 도시계획가는 용도지역제가 도입된 이래 개발권양도제도는 가장 혁신적이고 잠재력이 풍부한 토지이용규제 수단이라고 평가하였으며, 또 어떤 도시계획가는 개발권 양도제도가 앞으로 기존의 용도지역제를 상당 부분 대체할 것으로 내다보았습니다.

그렇다면, 개발권 양도제도는 왜 아직까지 우리나라에 들어오지 않은 것일까요? 사실, 우리나라에서도 오래전부터 개발권양도제도의 도입을 촉구하는 목소리들이 있었지만, 번번이 외면당하였습니다. 우리나라는 토지에 대한 개인의 사유재산권이 세계의 어느나라보다 강력하게 법적으로 보장되고 있어 개발권을 소유권으로부터 분리하는 제도를 그대로 도입하기에는 거부감이 너무 컸습니다.

그래서 이라는 논문에서는 개발권 대신에 용적률을 거래하도록 하여 개발권양도제도에 대한 거부감을 줄이면서 제도의 취지를 최대한 살리는 방안을 모색하였습니다. 개발권 양도제도에서는 토지의 개발권이 거래의 대상이 되는 반면에 용적률 거래제도에서는 용적률이 거래의 대상이 된다는 점이 조금 다른 점입니다.

앞으로 우리나라도 환경과 같은 공공재를 확보하기 위하여 용적률 거래제도와 같은 제도의 도입이 절실하게 요구될 것입니다.


2011.04.21.